淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設項目管理

    在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，廣義的項目管理是指包括“項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設、項目建成管理”等幾個(gè)過(guò)程�！绊椖拷ㄔO”做為廣義地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中關(guān)健的一環(huán)，在整中項目開(kāi)發(fā)中有其至關(guān)重要的地位。建設項目是指需要一定的投資，經(jīng)過(guò)決策和實(shí)施的一系列程序，在一定的約束條件下形成固定資產(chǎn)為目標的特定過(guò)程，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，建設項目管理應包含有項目統籌管理及項目施工管理。
　　項目統籌管理應包含項目的定位、銷(xiāo)售（或租賃），服務(wù)及各部門(mén)協(xié)調在項目實(shí)施的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商各部門(mén)的協(xié)調及嚴密組織是一確保項目成功的關(guān)健要素，嚴密組織是在各項管理制度及考核制度完善的前提下完成的。是對開(kāi)發(fā)項目的工程建設施工全過(guò)程的管理包括：
    招投標管理、合約管理、成本管理、資金流管理、施工組織管理、風(fēng)險管理及竣工交付管理，它的意義在于合理的資金，提高資金利用率和實(shí)現項目定位計劃。在工程項目管理中。
　　“了解分析—方案制定—資源安排—方案調整—實(shí)施檢查”等步聚是始終需要遵循的原則。房地產(chǎn)工程建設的管理大抵會(huì )由以下要素構成：成本—質(zhì)量—工期。而在三個(gè)要素中又包含了“合同管理、信息管理及組織協(xié)調”。
　　成本控制是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程建設項目管理的第一步聚，要完善這一步聚，就應該要有完善的成本計劃合約管理。
一、成本計劃中所包含的項目設計是控制成本的主要因素：
　　工程項目管理應在設計的全過(guò)程跟進(jìn)檢查、協(xié)調、確保設計有差著(zhù)達到完成項目計劃的目標，與設計師的溝通及領(lǐng)導層設計意愿和項目意愿的準確傳達理解是設計計劃成本的差分。這一步聚與工程實(shí)施過(guò)程中的成本控制是一種必然關(guān)系。而實(shí)施中成本的控制是工程管理概念是否完善的測尺。準確的成本控制就是完善的工程管理的必要手段，在此過(guò)程“方案調整”是一種控制成本的手段。在工程過(guò)程中項目計劃總是會(huì )遇到設計變更或事實(shí)變更等，這些都是成本變化的原固。風(fēng)險控制在這里就是“制定一種制度，強制禁止某種活動(dòng)”和“損失款防和損失減少的手段”。
二、合約管理：
    在工程項目過(guò)程中，優(yōu)秀的過(guò)程實(shí)施者是需要完善的合約來(lái)管理的，一份好的合約能將成本風(fēng)險成功的轉移及實(shí)現由低成本高質(zhì)量的必要要素。而招標過(guò)程是實(shí)現完全合約管理的構成要素，招投標過(guò)程可以讓建設方更多的了解過(guò)程實(shí)施者及控制過(guò)程實(shí)施的各個(gè)方面，完善的招標制度中減少風(fēng)險的手段和要素，合約管理在項目管理中應作為相對獨立的一個(gè)部門(mén)存在，與工程管理部門(mén)形成管理鏈條。
　　質(zhì)量管理也就是“目標控制，”“目標”是由企業(yè)領(lǐng)導層編制的一個(gè)項目計劃，質(zhì)量目標的實(shí)現是項目計劃實(shí)現的塔基，項目管理者就該企業(yè)提供目標編制的依據，目標的編制應有利于組織，有利于合同和有利于全過(guò)程管理。將工程的質(zhì)量管理按了解分析—方案制定—資源安排—檢查協(xié)調—實(shí)施調整幾個(gè)要素來(lái)控制。
1、了解分析： 項目管理論壇
　　工程管理都只有將項目工程深入了解后才能在專(zhuān)業(yè)的范圍內對工程項目提出管理方法，對過(guò)程中可能出現的問(wèn)題及過(guò)程風(fēng)險只有通過(guò)深入的分析才能有針對的制定對應的方法。
2、方案制定：
　　工程管理方案是一條聯(lián)系全過(guò)程的線(xiàn)。在地產(chǎn)工程管理中，管理方案是過(guò)程實(shí)施者參照的目標。只有能讓實(shí)施者接受的方案才是可行的方案，在方案中應要重點(diǎn)考慮：進(jìn)度計劃資源供應，成本控制、風(fēng)險管理和質(zhì)量因素的控制（4MIE：人材料、機械、方法、環(huán)境）。
3、資源安排：
　　在項目過(guò)程中，項目的變化是造成資源安排變化的原因而資源安排蝗調整是繼續實(shí)現項目目標的要素。完善的管理組織的建立是資源安排的第一步。而資金流的安排是在合約管理的前提下，實(shí)現低投入高回報的關(guān)健。其間還應包括與實(shí)施者協(xié)調其資源安排的過(guò)程。
4、檢查協(xié)調：
　　隨著(zhù)項目的進(jìn)行。管理者必須要做好日常的核查的工作，包括“方案核查、現場(chǎng)核查、資料檢查、資源檢查”等內容，現場(chǎng)檢查是工程管理的“樞紐站”，是將各專(zhuān)業(yè)管理聯(lián)系在一起的“繩結”，是反映管理的一面“鏡子”，是質(zhì)量目標貫徹執行法規的“焦點(diǎn)”，協(xié)調是過(guò)程實(shí)施中的干擾和障礙，以達成決策共識、計劃共同、協(xié)調應包括“內部關(guān)系的協(xié)調，近外層關(guān)系的協(xié)調和遠外層關(guān)系的協(xié)調，內部關(guān)系的協(xié)調包括“項目部?jì)炔筷P(guān)系的協(xié)調，項目部與企業(yè)的關(guān)系及項目部與作業(yè)層的關(guān)系，而與項目存直接或間接合同關(guān)系的近外層關(guān)系的協(xié)調是重點(diǎn)，但已決不能忽略與無(wú)直接合同關(guān)系以及政府各部門(mén)的遠外層關(guān)系的協(xié)調。遠外層關(guān)系往往會(huì )成為項目計劃的直接引子。在協(xié)調包含有“人際關(guān)系的協(xié)調，組織關(guān)系的協(xié)調，供求關(guān)系的協(xié)調，“協(xié)作配合的協(xié)調”“約束關(guān)系的協(xié)調”，其中法律法規的約束關(guān)系的協(xié)調和合同約束的協(xié)凋是工程協(xié)調的“保險箱”。
5、實(shí)施調整：
　　隨著(zhù)項目的進(jìn)行，項目目標及過(guò)程方案的變化，方案的可執行性會(huì )隨即發(fā)生變化。此時(shí)就必須進(jìn)行方案調整以確保項目計劃的實(shí)現，同時(shí)在此過(guò)程中執行前4項工作。工期也就是項目完成所需要的時(shí)間，工期的控制首先要體現在管理方案中，在合約管理中形成必要要素，在實(shí)施過(guò)程中協(xié)調達到與實(shí)施者的協(xié)調是確保完成計劃的必需手段，不能單純的依賴(lài)合約管理及事實(shí)成本控制。

                                                                             2009-9-11